ホクシンハウスMAGAZINE

2020.07.27 土地・不動産

失敗しない家づくりに大切な土地選びのポイント!

注文住宅で家を建てる場合、理想の家を考えるのがとても大切ですが、まず必要なことが土地選びです。土地がなければ、家を建てることはできません。
もともと土地を持っている人以外は、自分で土地を探す必要があります。
また土地選びを間違えると、希望した大きさの家が建てられない、住みづらさを感じるなど、今後家づくりや生活に大きな影響を及ぼします。土地選びに失敗しないためにも、土地の購入の際に知っておきたいポイントや方法について紹介します。

目次
1 土地を購入する前に知っておいたほうが良い知識
1-1 建ぺい率と容積率は知っておこう!
1-2 道路のセットバックが必要かどうか確認しておく
2 どのエリアにどんな家を建てたいかを整理して考えておく
2-1 モデルハウス見学などで土地の広さをイメージしよう
2-2 エリアや環境をしっかりチェック
3 土地の探し方にはいろいろ!どこに頼むか考えてみましょう!

1 土地を購入する前に知っておいたほうが良い知識
Measuring tape bends around contours of the house. 3d render.

1-1 建ぺい率と容積率は知っておこう!
土地には、「建ぺい率」と「容積率」が決められています。建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことです。
例えば、土地の面積が100平方メートル、建ぺい率が40%と表記されている場合、土地全体の面積のうち40平方メートル分しか家が建てられないということになります。土地面積に対して建ぺい率が低いほど、家が建てられる面積が少なくなるということです。
また。容積率とは、敷地面積に対する延べ床面積の割合のことで、例えば土地の面積が100平方メートル、容積率が80%と表記されている場合、建てられる家の延べ床面積は80平方メートルです。延べ床面積とは、それぞれの階の「床面積」を合計した面積のこと。つまり、容積率は「土地に対して何階の建物を建てることができるのか」を定めるための基準とも言えるでしょう。
これ以上の床面積をつくることはできません。ちなみに床面積に入らないのは「玄関」「バルコニー・ベランダ」「ロフト」など、面積を割引いて換算する緩和措置を設けている部分としては「地下室」「ビルトインガレージ」などが挙げられます。
少しでも空間を増やしたいのであれば、ロフトをつくるなどの工夫が必要となります。建ぺい率と容積率について知っておくことで、建てられる家の具体的な広さが想像しやすくなるので、覚えておきましょう。

1-2 道路のセットバックが必要かどうか確認しておく
家を建てる場合、幅4メートル以上の道路に2メートル以上敷地が接しなければいけないことが建築基準法で定められています。家が面する道路の幅が4メートル以上であれば問題ありませんが、もし4メートルに満たない場合は、道路が4メートル幅になるよう土地を後退させて家を建てなくてはいけません。これを道路のセットバックといいます。
セットバックした部分は建ぺい率と容積率に算入されていないので、販売図面に記載されている数値からイメージできる家面積よりも、実際に建てられる家の面積は小さくなる可能性があります。土地の使用できる範囲を知るためにも、道路のセットバックが必要かどうか確認しておきましょう。

2 どのエリアにどんな家を建てたいかを整理して考えておく
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土地は漠然と探していたのでは「これだ!」という物件にはなかなか出合えないもの。そこで、住みたいのは「どのエリア」なのか、「どれくらいの広さの土地に、どんな大きさの家」を建てたいのか、そして、「土地と建物にかけられる予算」はいくらかといった、条件を整理することが大切です。

2-1 モデルハウス見学などで土地の広さをイメージしよう
必要な家や土地の大きさは、モデルハウスや完成済みの建売物件の見学で目安をつかむことができます。建てたい家に必要な土地の広さは?庭は必要?駐車スペースは何台分必要?など自分の条件によって違いますので、土地探しを始める前までに、最低でも「エリア」と「広さ」「予算」のイメージを明確にしておくことが大事です。

2-2 エリアや環境をしっかりチェック
「○○区」「○○市内」「○○線沿線」など広い範囲でのエリアを決めたら、通勤や外出の際の最寄駅までの距離や、買い物の利便性といった生活環境、お子さんがいるなら学校までの距離、自治体の子育て支援制度など自分にとって譲れない条件をリストアップしておきましょう。
最寄り駅や周辺の施設に関しては、データからも読み取ることができます。しかし、データでは実際の雰囲気や施設の利用状況などは分からないため、足を運んで確かめる必要があります。
例えば最寄り駅まで5分という記載があったとしても、踏切があれば通勤時間帯になかなか開かないことも考えられます。こういった情報は、データではなかなか確認できないので現地に行って確かめてみましょう。
狙っている土地そのものの状態を確認することも大切ですが、周辺の土地にどういった建物が建っているのか、日当たりや風通しは良好かなども大きなポイントです。隣が空き地なども場合には何らかの建設予定が入っている可能性もあるため、今後のことも考慮して調べておく必要があります。
この他にも、土地の形状や周囲との高低差、地盤の状態、水の流れなどは要チェックです。

3 土地の探し方にはいろいろ!どこに頼むか考えてみましょう!
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欲しい土地のイメージができたら、いよいよ土地探しをスタート。探し方にはいくつかあるので、自分に合う方法を選びましょう!

3-1 不動産仲介会社に依頼
一般的なのは土地の仲介を行っている不動産仲介会社に依頼する方法。エリアや広さ、予算などの条件を伝えれば、それに合う物件を紹介してくれます。

3-2 自分で探す
希望しているエリアを自分で歩いて探す、インターネットで探す、といった方法も。条件に合う土地を見つけたら、書かれている連絡先に問い合わせてみましょう。

3-3 ハウスメーカー、ビルダー、工務店に相談・依頼
建築を依頼したいハウスメーカーやビルダー、工務店が決まっているなら、土地探しの相談をするのもおすすめです。会社によっては、自社で建築条件付きの土地を確保していたり、提携している不動産仲介会社と協力して土地探しをしてくれたりします。
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